PitchBook on jälleen koonnut analyysinsa siitä, miten pääomasijoittajien ja muiden suursijoittajien varojen odotetaan vuonna 2024 allokoituvan. Tässä kirjoituksessa avaamme tarkemmin tämän vuoden allokaationäkymiä.
Sijoitusten allokoituminen vuonna 2024
Buyout
Pääomasijoitusrahastot ovat olleet yksityismarkkinoiden sijoitusten peruspilari vuosikymmenien ajan, ja niiden taustalla ovat olleet vahvat tuotot ja julkisiin markkinoihin nähden aliarvioitu volatiliteetti. Buyout-rahastojen yritykset kohtaavat uusia haasteita ylivoimaisten tuottojen aikaansaamiseksi, kun pitkän aikavälin lähes nollakorko näyttää kuuluvan menneisyyteen. Vuoden 2022 puolivälistä lähtien Yhdysvaltain pääomasijoitusyrityksille on ollut ominaista salkkuyhtiöiden kyseenalainen arvostus, sillä diskonttokorotukset ovat olleet nousussa ja irtautumisympäristö on taantunut.
PitchBookin analyytikkojen mukaan julkisten markkinoiden ja talouden palautumisesta huolimatta vuosi 2023 on jäänyt yhdeksi huonoimmista vuosista rahastojen voitonjaon kannalta. Vain noin 11 prosenttia nettovarallisuuden arvosta (NAV) on jaettu viime vuoden kolmannella neljänneksellä, mikä on huomattavasti vähemmän kuin edellisenä vuonna. 12 kuukauden jakotuoton mediaani oli 28,5 %. Alhaiset jakelutuotot ovat seurausta salkkuyhtiöiden historiallisesti pitkistä omistusjaksoista – lähes kolmasosa nykyisistä buyout-rahoitteisista yhtiöistä on omistettu vähintään viisi vuotta. Poistumisaktiivisuuden puute on johtanut hitaampaan pääoman kiertämiseen, jota innovaatiot ovat vain osittain kompensoineet GP:n johdolla toteutetuissa toissijaisissa sijoituksissa ja NAV-lainoissa.
Analyytikot kertovat toisen ongelman olevan se, että korkeammat diskonttokorot ja kauppojen hidastuminen eivät vielä ole aiheuttaneet merkittävää muutosta LBO:iden (Leveraged buyout) tulohinnoissa. Keskimääräinen EV/EBITDA-kauppakerroin (enterprise value/Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) on ollut 11,4 vuonna 2023. Kerroin on vain hieman vähemmän kuin vuoden 2022 11,9. PitchBookin analyytikot pohtivat, että jos historia antaa viitteitä, nämä korkeat arvostukset eivät ole lupaavia buyout-rahastojen kannalta. Kun buyout-arvostukset ovat runsaat suhteessa 10 vuoden valtionkassan tuottoon, kuten nyt, rahaston mediaani IRR (internal rate of return) on ollut keskimääräistä alhaisempi. Ja pehmeä laskeutumisskenaario pitäisi todennäköisesti markkinoilletulon kertoimet korkealla, mikä heikentäisi tuotto-odotuksia, jos korkotaso asettuisi korkeammaksi verrattuna 2010-luvun korkoihin.
Private Credit
Pankkien vetäytyminen vipuvaikutteisten lainojen markkinoilta on mahdollistanut sen, että vaihtoehtoiset luotonantoalustat ovat olleet sopivia vaihtoehtoja pääomasijoitusyhtiöille ja keskisuurille yrityksille. PitchBook-LCD:n (Leveraged Commentary & Data) seuraamista LBO:ista yli 80 prosenttia on rahoitettu yksityisillä luottomarkkinoilla vuoden 2022 alusta lähtien. Viitekorot ovat yli kaksinkertaiset 2010-luvun korkeimpaan ajankohtaansa verrattuna, mikä mahdollistaa alhaisen kaksinumeroisen kokonaistuoton sen jälkeen, kun luottoriskimarginaalit on otettu huomioon.
Velkarahastot ovat pystyneet tarjoamaan sopimuksiin perustuvia, osakkeiden kaltaisia tuottoja salkkuyhtiöiden pääomapinoissa korkeammalla. Kun otetaan huomioon kaikki yksityiset velkastrategiat 1990-luvulta lähtien, yksityiset luottorahastot tarjoavat yleensä korkeita tulevia sisäisiä korkotuottoja, kun tuotot ovat houkuttelevassa lähtötilanteessa. Korkean tuoton joukkovelkakirjalainoihin verrattuna yli 8,0 prosentin efektiivinen tuotto joulukuussa 2023 osoittaa vahvaa asemaa koko velkamarkkinoilla, joilla yksityiset luotot ovat nyt keskeinen toimija.
Yksityisten luottorahastojen tällä hetkellä mainostamaan nousuun liittyy kuitenkin riskejä. PitchBookin analyytikot kertovat, kuinka talouden hidastuminen ei ole vielä iskenyt kunnolla suoraluottorahastoihin, joten taantuma seuraavien 12-18 kuukauden aikana todennäköisesti ravistelee suorituskyvyn suurta hajontaa. Lisäksi vuoden 2024 taantuma johtaisi todennäköisesti vielä vähäisempään yritysostosopimusten tekemisen aktiivisuuteen kuin tällä hetkellä. Myös peruskorot laskevat, kun Fed ottaa uudelleen käyttöön mukautuvia käytänteitä. Molemmat vaikuttaisivat kielteisesti tuotto-odotuksiin. Taantuma kuitenkin vähentäisi kilpailua ja antaisi opportunistisille ja vaikeuksissa oleville rahastoille mahdollisuuden toimia viimeisenä lainanantajana houkuttelevilla marginaaleilla.
Pankkien regulaatioiden kiristymisen myötä Private Creditin toiminta on kasvussa myös Suomessa; me teemme sitä aktiivisesti yhdessä ankkurisijoittajiemme kanssa. Lainasalkkumme Q3-lukuja voi katsoa tarkemmin blogikirjoituksestamme.
Kiinteistöt
Covid-19 -pandemia näkyy yhä luultavasti kaikista eniten juuri liikekiinteistösijoituksissa. Pandemian jälkeinen hybridityöskentely on lisääntynyt entisestään, ja yhä useampi tekee töitä kotoa käsin. Lisäksi korkeat lainakustannukset ovat aiheuttaneet valtavia paineita institutionaalisiin kiinteistösalkkuihin. Vuoden 2008 velkavivun aiheuttaman kiinteistökriisin jälkeen sijoitusluokan kiinteistöjen arvostus on ollut pitkään nousussa (cap-korot ovat laskeneet) ja vuokrien kasvu on ollut tasaista vähittäiskaupan suuria alueita lukuunottamatta. Kuitenkin, inflaatiopaineet johtivat vuoden 2022 nopeisiin koronnostoihin. Esimerkiksi Yhdysvaltain toimistokiinteistöjen arvot ovat laskeneet lähes kolmanneksen aiemmasta huipustaan, ja toimistokiinteistöjen maksuhäiriöaste oli 6,1 prosenttia marraskuussa 2023.
Otettaessa huomioon korkotason nykytilanne, tulevaisuuden näkymät antavat kuvan siitä, että arvostusten uudelleenhinnoittelu on vielä edessä. Toimistokiinteistöjen ulkopuolella yksityisten kiinteistöjen korkokannat ovat edelleen lähellä kaikkien aikojen alhaisinta tasoa, mutta ne ovat alkaneet liikkumaan ylöspäin PitchBookin analyytikkojen mukaan. NCREIF:n (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) raportoima kiinteistöjen hinnoittelu osoittaa, että arvioihin perustuvat korkokannat kasvavat hieman yli 4,0 prosenttiin vuoden 2023 kolmanteen neljännekseen mennessä, ja erot BAA-tuottoihin ja valtionlainojen korkoihin ovat suurimmat sitten GFC:n, (Global Financial Crisis) vieläpä ei-haluttuun suuntaan. Kun nämä erot ovat tiukat, kiinteistörahastojen suorituskyky on yleensä melko heikko suhteellisesti katsottuna. Analyytikot myös kertovat, että vuoden 2023 hinnoittelu on vähiten houkutteleva verrattuna 10-vuotiseen Treasury-korkoon ainakin vuoden 2002 jälkeen. Tämä tarkoittaa, että vuokrankorotusten on kasvettava merkittävästi, jotta tulohinnoittelu olisi perusteltua.
Julkisten REIT:ien (Real Estate Investment Trust) myynti voi antaa viitteitä siitä, miten yksityiset arvostukset resetoituvat tulevina vuosineljänneksinä. Julkisen sektorin implisiittisten korkokantojen ja NCREIF:n arviointikorkojen välillä oli lähes 200 peruspistettä vuoden 2023 toisen neljänneksen lopussa. Vuoden 2021 lopussa se oli puolestaan alle 100 peruspistettä. On oletettavaa, että yksityiset kiinteistöt tekevät suuren osan arvonmuutoksista kuroakseen eroa umpeen. Taantumapolulla kiinteistöjen arvolupaukseen kohdistuu ylimääräisiä haittoja useimmilla sektoreilla. Taantuma voi kuitenkin tarjota mahdollisuuksia toimistokiinteistöissä.
KIINNOSTUITKO?
Yrittäjä, tarvitseeko yrityksesi rahoitusta kauttamme? Täytä lyhyt lainahakemuksemme, niin olemme teihin yhteydessä! Ja mikäli haluat aina uusista sijoituskierroksista tiedon sähköpostiisi, liity alta mukaan sijoittajalistallemme.
